Hverdagsøkonomi

Første leilighet: kostnadene ingen nevner

Jacob HartmannPublisert 8. oktober 2026Lesetid 5 min

Kort fortalt

Første leilighet koster mer enn prisen i annonsen, enten du kjøper eller leier. Kjøper du en selveierleilighet til 3 000 000 kr, kommer dokumentavgift på 75 000 kr og tinglysingsgebyr på 1 090 kr for skjøte og pantedokument i tillegg til egenkapitalen på 300 000 kr. Kjøper du i borettslag, slipper du dokumentavgiften. Leier du, kan utleieren kreve depositum på opptil seks måneders husleie.

Så kommer alt det som ikke står i noen kontrakt: flyttebil, innboforsikring, hvitevarer, gardiner, verktøy og den første store handelen av alt fra vaskemidler til krydder. Hver post er liten, men til sammen kan de bli flere titusen kroner den første måneden.

Lag en egen liste for etableringskostnader før du signerer, og sett av en buffer på toppen for det du ikke har tenkt på. Spør gjerne venner som nylig har flyttet, hva som overrasket dem mest. Da slipper du å starte livet i ny leilighet med en kortgjeld som henger igjen i flere år.

Mer enn prisen

Prislappen er bare begynnelsen

Når du ser på leiligheter, er det naturlig å fokusere på prisen eller husleien. Det er de tallene banken, megleren og utleieren snakker om. Men den første måneden i egen bolig har mange flere utgifter enn det.

Noen er lovbestemte, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved kjøp. Andre følger av avtalen, som depositum ved leie og felleskostnader i et borettslag. Og så er det alt det praktiske: Leiligheten er tom når du får nøklene, og den skal fylles.

Mange undervurderer denne siste delen fordi den kommer i små beløp. En vaskemaskin her, en sofa der, en tur til byggevarehuset for skruer og lampekontakter. Uten en plan havner det på kredittkortet, og da blir det dyrt.

Dette kommer i tillegg

Åtte kostnader du bør budsjettere for

Noen gjelder bare ved kjøp, andre bare ved leie. Ta med de som passer din situasjon.

Dokumentavgift ved kjøp av selveier

Staten tar 2,5 prosent av verdien når du kjøper en selveierleilighet, men andeler i borettslag er unntatt.

Les mer

På en leilighet til 3 000 000 kr er dokumentavgiften 75 000 kr. Den må betales med egne penger i tillegg til egenkapitalen. Megleren tar den med i oppgjøret, men du må ha pengene klare. Kjøper du andel i borettslag, faller denne kostnaden bort.

Tinglysingsgebyr for skjøte og pant

Kartverket tar et gebyr for å registrere at du eier boligen, og for bankens pant.

Les mer

I 2026 er gebyret 545 kr for skjøtet og 545 kr for pantedokumentet, til sammen 1 090 kr. Beløpet er lite sammenlignet med resten, men det er greit å vite hva linjene i oppgjøret betyr når du får det fra megleren.

Egenkapital til boliglånet

Banken kan låne deg høyst 90 prosent av boligens verdi. Resten må du ha selv.

Les mer

Ved et kjøp til 3 000 000 kr må du ha minst 300 000 kr i egenkapital, og dokumentavgiften kommer på toppen. Har du ikke nok, får noen hjelp ved at foreldrene stiller tilleggssikkerhet. Det er et alvorlig ansvar for dem og bør avtales skriftlig.

Depositum ved leie

Utleieren kan kreve depositum på inntil seks måneders husleie, og det skal stå på egen konto.

Les mer

Med en husleie på 14 000 kr kan depositumet bli opptil 84 000 kr, avtaler dere tre måneder, blir det 42 000 kr. Pengene skal stå på en særskilt konto i ditt navn og betales tilbake når du flytter, hvis det ikke er skader eller ubetalt leie.

Felleskostnader og kommunale avgifter

Månedlige kostnader til borettslag eller sameie kommer i tillegg til både boliglånet og eventuell leie.

Les mer

I et borettslag dekker felleskostnadene ofte vedlikehold, forsikring av bygningen og renter på fellesgjeld. I en selveierleilighet betaler du gjerne kommunale avgifter for vann og avløp selv. Spør om nøyaktige beløp før du byr, og sjekk om de har økt de siste årene.

Innboforsikring

Forsikringen dekker tingene dine ved brann, vannskade og innbrudd og er et must fra første dag.

Les mer

Mange har vært dekket gjennom foreldrenes forsikring som studenter. Når du flytter i egen bolig, må du ha din egen. Prisen avhenger av hvor du bor og hvor mye innboet er verdt. Spør flere selskaper, og sjekk om du allerede har reiseforsikring gjennom kortet.

Hvitevarer og møbler

Komfyr, kjøleskap og vaskemaskin følger ikke alltid med, og en tom leilighet trenger seng og bord.

Les mer

Sjekk salgsoppgaven eller leiekontrakten for hva som følger med. Brukte møbler og hvitevarer kan spare deg for mye. Kjøp det du trenger først, og vent med resten til du har bodd der en stund og vet hva som faktisk mangler.

Flytting og første handel

Leiebil, flytteesker, verktøy og en stor handel av alt fra oppvaskmiddel og dopapir til krydder.

Les mer

Disse småkostnadene overrasker mange. Lag en liste over det du trenger de første ukene, og sett av et fast beløp til det. Spør venner og familie om hjelp til flyttingen, og om noen har ting de vil gi bort før du kjøper nytt.

Planlegg på forhånd

Slik unngår du en kortgjeld

Den vanligste feilen er å la etableringskostnadene havne på kredittkortet. Det føles lite i øyeblikket, men renten gjør det dyrt.

Lag en egen etableringsliste før du signerer kontrakten. Skriv opp alt du må kjøpe eller betale de første tre månedene, med et anslag for hver post. Legg til en buffer på ti til femten prosent for det du har glemt.

Spar deretter opp beløpet på en egen konto, gjerne i samme periode som du leter etter leilighet. Har du ikke nok, kan du prioritere: Seng, kjøkkenutstyr og forsikring først, sofa og bilder senere. Det er ingen regel som sier at leiligheten må være ferdig møblert den første uken.

Bruk budsjettmalen til å se hva du faktisk har igjen hver måned når husleie, strøm og forsikring er betalt. Kjøper du for første gang, kan det også være lurt å lese om startlån fra kommunen hvis egenkapitalen er det som stopper deg.

Oppsummert

Første leilighet i fire punkter

Det viktigste å ha med seg før du signerer kjøpekontrakt eller leieavtale.

Selveier gir dokumentavgift

Ved kjøp til 3 000 000 kr er avgiften 75 000 kr, som må betales i tillegg til egenkapitalen.

Egenkapitalen er minst ti prosent

Banken kan låne deg høyst 90 prosent av boligens verdi etter reglene i utlånsforskriften.

Depositum kan bli stort

Utleieren kan kreve opptil seks måneders husleie, og pengene skal stå på en egen konto i ditt navn.

Småkostnadene teller

Lag en etableringsliste med buffer og spar opp pengene, slik at innflyttingen ikke ender på kredittkortet.

Kontrollert innhold

Faglig ansvarlig

Jacob Hartmann

Eier av Lacuna Digital ApS, som driver Privatlånet

Jacob Hartmann har kontrollert dokumentavgiften, tinglysingsgebyret for 2026, egenkapitalkravet og reglene for depositum.

HverdagsøkonomiPersonlig økonomi

Eier og daglig leder i Lacuna Digital ApS · Arbeider med lånesammenligning og forbrukerøkonomi

inJacob på LinkedIn

Oppdatert: oktober 2026·Tall og regler er kontrollert mot offentlige kilder som Finanstilsynet, Lovdata, NAV og Forbrukerrådet.

Se hva du har råd til hver måned

Budsjettmalen viser hva som blir igjen når husleie, strøm og forsikring er betalt – før du flytter inn.

Se budsjettmalen

Lån koster penger. Sett opp et budsjett og vurder om du kan betale tilbake før du sier ja til et tilbud.

Dette kan også interessere deg

Hverdagsøkonomi

Slik snakker du med barna om penger

Snakk om penger tidlig, konkret og i hverdagen: i butikken, ved lommepenger og ved store kjøp. Slik tilpasser du samtalen til barnets alder.

Lesetid 5 min

Hverdagsøkonomi

Hvor mye bør du ha på sparekonto som 30-åring?

Som 30-åring bør du ha minst tre måneders nødvendige utgifter på sparekonto, pluss egne kontoer for mål du sparer til. Slik regner du ut ditt eget tall.

Lesetid 4 min

Hverdagsøkonomi

Økonomi i et nytt forhold: felles konto eller ikke?

For de fleste nye par fungerer en felles regningskonto best, mens lønn og sparing holdes adskilt. Slik fordeler dere utgiftene når lønningene er ulike.

Lesetid 5 min