Oppussingslån – planlegg prosjektet med buffer
Finn ut hva prosjektet ditt kan koste når overraskelsene er regnet med, og få tilbud fra flere banker.
- Buffer i lånet
- Ingen pant i boligen
- Svar fra flere banker
- Gratis og uforpliktende
Få alltid minst 3 lånemuligheter fra våre partnere
Minst 3 tilbud fra anerkjente banker og finansagenter på én søknad
Hva er et oppussingslån?
Oppussingslån.
Et oppussingslån er penger du låner til å fornye, reparere eller utbedre boligen. Det kan være et forbrukslån uten sikkerhet eller en økning av boliglånet med pant i boligen.
De fleste oppussingslån er vanlige forbrukslån der banken ikke krever at du forklarer nøyaktig hva pengene går til. Søknaden er enkel, og du trenger ingen takst. Renten er høyere enn på boliglån, og lånet skal normalt være nedbetalt innen fem år.
Har du nok verdi i boligen, kan banken i stedet øke boliglånet. Det gir lavere rente, men lengre løpetid og ny pantesikkerhet. Grensen er 90 prosent av boligens verdi for nedbetalingslån og 60 prosent for rammekreditt.
Uansett form er det viktigste å låne riktig beløp første gang. Et nytt lån midt i prosjektet blir ofte dyrere og vanskeligere å få. Derfor går vi gjennom prosjektene ett for ett nedenfor, med typiske overskridelser og hvordan du bygger bufferen inn i budsjettet.
Prosjekt for prosjekt
Hvor oppussingen pleier å sprekke – og hvordan du planlegger for det
Velg prosjektet ditt og se hva som ofte blir dyrere enn planlagt, hva du bør spørre håndverkeren om, og hvordan du setter lånebeløpet.
Nytt bad: det du ikke ser, koster mest
Baderommet er det prosjektet flest undervurderer. Fliser, servant og dusj er lette å prise, men det er membranen, sluket og underlaget som avgjør om badet holder tett i mange år, og det er der overraskelsene dukker opp.
Når gamle fliser rives, kommer ofte fukt, råte eller et sluk som ikke kan gjenbrukes, fram. Da må arbeid som ikke stod i avtalen, gjøres før den nye membranen legges. Håndverkertjenesteloven sier at håndverkeren skal kontakte deg før slikt tilleggsarbeid, så be om at endringer alltid bekreftes skriftlig med pris.
Be om et fast pris-tilbud der det går, eller et prisoverslag som beskriver hva som er inkludert. Et prisoverslag kan ikke overskrides vesentlig og ikke med mer enn 15 prosent, men tilleggsarbeid du godkjenner underveis, kommer i tillegg.
Legg derfor en buffer inn i lånet fra start. Vi anbefaler 15–20 prosent for våtrom. Koster badet 200 000 kroner, betyr det å søke om rundt 240 000. Brukes ikke bufferen, kan du betale den inn igjen som ekstra avdrag, uten at du har måttet søke om nytt lån midt i byggeperioden.
Verktøy · Oppussing per måned
Se hva prosjektet koster i måneden med buffer
Legg inn prisen på prosjektet pluss bufferen, og se terminbeløpet. Eksempel med antatt rente 11,5 prosent over seks år: 200 000 kroner gir rundt 3 860 kroner i måneden. Med 20 prosent buffer, altså 240 000 kroner, blir det rundt 4 630 kroner.
Per måned
Beregningen er et forenklet annuitetsanslag med lik rente hele perioden. Renten i eksemplet er en antakelse. Din rente avhenger av kredittvurderingen hos banken.
Hvilket lån passer prosjektet?
Oppussingslån eller økt boliglån?
Samme prosjekt kan finansieres på to måter. Eksemplet bruker 240 000 kroner og antatte renter, så du ser hvordan rente og løpetid trekker i hver sin retning.
Forbrukslån til oppussing
Du får svar uten takst og pantedokument, og lånet er nedbetalt på få år, slik at gjelden er borte lenge før neste oppussing. Med antatt 11,5 prosent over seks år blir terminbeløpet rundt 4 630 kroner, og rentene til sammen omtrent 93 000 kroner. Lånet har 14 dagers angrerett, og du kan betale ekstra når bufferen ikke trengs.
- Rente Høyere enn boliglån
- Løpetid Normalt inntil fem år
- Sikkerhet Ingen pant i boligen
Øke boliglånet med pant i boligen
Renten er lavere, men lånet løper ofte mye lenger. Med antatt 5,2 prosent over 20 år blir terminbeløpet bare rundt 1 610 kroner, men rentene til sammen omtrent 146 500 kroner. Banken krever verdivurdering, og samlet lån må holde seg innenfor 90 prosent av boligens verdi. Ekstra innbetalinger kan korte ned tiden.
- Rente Lavere enn usikret lån
- Løpetid Ofte like lang som boliglånet
- Sikkerhet Pant i boligen
Regler som påvirker budsjettet
Fire tall du bør kjenne før oppussingen
Lov og forskrift setter rammene for både håndverkeren og lånet.
Prisoverslag
Maks 15 %
Et prisoverslag fra håndverkeren kan ikke overskrides vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent.
Reklamasjonsfrist
5 år
Lengste frist for å reklamere på arbeid på fast eiendom etter at oppdraget er avsluttet.
Boliglån
Maks 90 %
Et nedbetalingslån med pant i boligen kan utgjøre høyst 90 prosent av boligens verdi.
Rentefradrag
22 %
Renter på både boliglån og forbrukslån gir fradrag i alminnelig inntekt med 22 prosent.
Grensen på 15 prosent gjelder bare når håndverkeren har gitt et prisoverslag, og bare for arbeidet som stod i det. Tilleggsarbeid du ber om eller godkjenner underveis, kommer på toppen. Fastpris betyr at prisen er avtalt uansett tidsbruk, og gir mest forutsigbarhet for budsjettet.
Fristen på fem år er en lengstefrist. Du må likevel si fra innen rimelig tid etter at du har oppdaget en feil, så ikke vent med å reklamere.
Taket på 90 prosent gjelder samlet lån med pant i boligen. Har du lite egenkapital igjen, kan et usikret lån være eneste mulighet. Banken skal i begge tilfeller sjekke at du tåler en renteøkning, slik reglene om betjeningsevne krever. Rentefradraget gjør lånet litt billigere etter skatt, men endrer ikke hvilken løsning som er rimeligst totalt.
Før du ringer håndverkeren
Seks ting å ha på plass før arbeidet starter
Rekkefølgen betyr noe: få pris og finansiering avklart før noen begynner å rive. Da slipper du å ta beslutninger med en åpen vegg foran deg. Er du usikker på lånetypen, kan du lese om forbrukslån og om reglene bankene følger i utlånsforskriften.
Skriftlig tilbud
Be om fastpris eller et prisoverslag som beskriver arbeidet, materialene og hva som ikke er inkludert, og sammenlign minst to tilbud.
Buffer i lånet
Søk om prosjektprisen pluss 10–20 prosent avhengig av prosjekt, slik at du slipper å låne en gang til midt i arbeidet.
Endringer på skrift
Avtal at alt tilleggsarbeid skal bekreftes skriftlig med pris før det utføres, også når det haster.
Riktig lånetype
Sammenlign usikret lån og økt boliglån på totalkostnad, ikke bare månedsbeløp, og regn på hva hvert alternativ koster til sammen.
Betaling etter fremdrift
Betal i takt med utført arbeid og hold tilbake en del til alt er ferdig og godkjent, i stedet for mye på forskudd.
Dokumentasjon samlet
Ta bilder før veggene lukkes, og ta vare på avtale og fakturaer, så står du sterkt hvis du må reklamere senere.
Spørsmål og svar
Spørsmål om lån til oppussing
Korte svar om buffer, prisoverslag og valg av lån.
Hvor stor buffer bør jeg legge inn i oppussingslånet?
Vi anbefaler 15–20 prosent på bad og andre prosjekter med skjulte skader, og rundt 10 prosent på overflater som maling og gulv.
Hva gjør jeg hvis bufferen ikke blir brukt?
Betal den tilbake som ekstra avdrag. Da blir restgjelden lavere, og du sparer renter resten av løpetiden.
Kan håndverkeren ta mer enn prisoverslaget?
Ikke vesentlig mer, og aldri over 15 prosent for arbeidet i overslaget. Tilleggsarbeid du godkjenner, kommer i tillegg.
Må jeg dokumentere hva lånet brukes til?
Ved et vanlig forbrukslån spør banken som regel ikke om detaljer. Øker du boliglånet, vil banken ofte vurdere boligens verdi.
Når lønner det seg å øke boliglånet i stedet?
Når prosjektet er stort og du har god verdi i boligen. Velg da kortere løpetid enn resten av boliglånet, ellers kan rentene bli høyere totalt.
Kan jeg angre på et oppussingslån?
Et forbrukslån har 14 dagers angrerett. Lån med pant i boligen har i stedet egne regler om betenkningstid før avtalen inngås.
Kort oppsummert
Et oppussingslån er enten et forbrukslån uten sikkerhet eller en økning av boliglånet. Forbrukslånet gir svar uten takst og skal normalt være nedbetalt innen fem år, mens et større boliglån gir lavere rente, men ofte mye lengre løpetid og dermed høyere renter totalt hvis du ikke betaler ekstra.
Prosjektene sprekker på ulike steder. På bad og tak er det skjulte skader bak fliser og takstein, på kjøkken er det rør og elektrisk arbeid, og på gulv er det undergulvet. Legg derfor 10–20 prosent buffer inn i lånet fra start, avhengig av prosjekt, og betal bufferen tilbake som ekstra avdrag hvis den ikke trengs.
Be om fastpris eller prisoverslag. Et overslag kan ikke overskrides med mer enn 15 prosent, og tilleggsarbeid skal avtales med deg først. For arbeid på bolig er lengste reklamasjonsfrist fem år. Sammenlign lånetilbud på totalkostnad før arbeidet starter, og velg den korteste løpetiden budsjettet tåler, slik at oppussingen er nedbetalt lenge før neste prosjekt melder seg.
Jacob Hartmann
Jacob Hartmann har kontrollert reglene om prisoverslag og reklamasjon, grensene for boliglån og regneeksemplene på denne siden mot håndverkertjenesteloven, utlånsforskriften og Skatteetaten.
Få på plass finansieringen med buffer innebygd
Søk om prosjektprisen pluss bufferen og se hva bankene tilbyr. Sammenligningen er gratis, og det er du som avgjør om noe av det passer.
Lån koster penger. Sett opp et budsjett og vurder om du kan betale tilbake før du sier ja til et tilbud.